이재명 정부가 결국 이번 주 추가 부동산 대책을 내놓는다.

지난 대통령 선거 때부터 "(문재인 정부 시절의) 규제 일변도로는 집값을 잡지 못한다, 세금으로 집값 잡지 않겠다"고 밝힌 정부가 출범한 지 4개월 만에 벌써 세 번째 대책을 내놓는 것이다.

정부가 집값 안정 카드로 공들였던 9·7 주택공급 대책은 현 정부가 추진하는 '한국토지주택공사(LH) 구조 개혁'과 맞물려 공공 주도, 공공아파트 공급물량 확대로 판이 짜지면서 관심을 잃었다. 

시장에선 오히려 정부가 토지거래허가구역 지정 권한을 갖겠다고 하자 한강벨트를 중심으로 토허구역 지정 전에 전세를 끼고 매수하려는 갭투자자들이 몰리며 과열을 부추기는 결과로 이어졌다.

서울 아파트 모습 

◇ 6·27때 규제지역 확대 미뤄…'마·성·광', 분당·과천 시장 과열

13일 한국부동산원에 따르면 지난달 말 기준 성동구와 마포구의 아파트값은 각각 0.78%, 0.69%가 올라 6·27 대출 규제 이후 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 

광진구는 0.65%가 올라 한국부동산원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2012년 5월 이후 역대 최고 상승률을 기록했다.

서울뿐만 아니라 정비사업 호재가 있는 과천, 분당 등지도 규제가 없는 틈을 타 시장이 달아오르고 있다.

과천시 주간 아파트값은 지난달 말 기준 0.54% 올랐고, 분당신도시는 0.97% 뛰어 2018년 1월 마지막주(1.33%) 이후 가장 큰 폭으로 상승했다.

이들 지역은 현재 매물이 급감한 가운데 집주인들이 부르는 게 값이고, 추격 매수가 지속되며 연일 신고가 거래가 속출하고 있다. 6·27 대출 규제의 약발이 다 한 셈이다.

정부는 결국 세번째 대책을 내놓겠다고 예고했다. 

정부가 검토 중인 유력한 카드는 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역 확대다.

정부는 앞서 6·27 대출 규제 전에도 막판까지 규제지역 확대를 검토했지만 대출 규제의 효과를 먼저 살펴보겠다며 규제지역 지정을 미뤘다.

그러나 대출 규제만으로는 강남3구 거래 감소 외에 '똘똘한 한 채'를 찾아 몰려드는 수요를 차단하기에는 역부족이었다.

특히 규제가 없는 한강벨트는 강남3구 진입이 어려운 실수요자들에게는 마지막 갭투자 기회로 여겨졌다.

규제지역으로 지정되면 현재 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 강화되고, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소된다.

토지거래허가구역 지정 가능성도 크다. 현실적으로 전세를 낀 갭투자를 막을 수 있는 방법은 토허제밖에 없기 때문이다. 

그러나 서울시는 당장 토허제를 확대하지 않겠다는 입장이고, 국토부가 지정권한을 행사하기 위해서는 관련 법 개정이 필요해 최대한 법 개정을 앞당긴 뒤 후속 조치로 이뤄질 공산이 크다.

정부는 추가로 현재 6억원인 수도권 아파트의 대출 한도를 4억원으로 줄이거나 전세대출에 DSR을 적용하는 방법 등을 검토하고 있다.

내년 지방선거를 고려해 보유세 세율 인상 등 직접적인 증세 방안은 이번에 포함되지 않을 것으로 보인다. 

다만 현재 평균 69%(공동주택 기준)로 낮아져 있는 공시가격 현실화율을 일부 상향 조정하고, 현재 종합부동산세 기준 60%, 재산세 기준 40∼45%인 공정시장가액비율을 각각 80%, 60%로 높이는 방안은 추진할 가능성이 있다.

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계속 오르는 집값 

◇ 전문가 "규제지역 확대 효과 반짝…똘똘한 한 채 수요 잡기 어려워"

전문가들은 정부의 규제 확대 정책에 회의적인 반응을 내놓고 있다.

추가 규제 대책을 내놓아도 반짝 효과로 거래가 급감하고 일시적으로 집값이 안정될 수 있겠지만 결국 고질적인 서울 주택공급 부족 문제가 해결되지 않으면 다시 오를 수밖에 없다는 것이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "과거 문재인 정부 때도 조정대상지역 핀셋 지정에서 시작해 전국의 절반을 조정대상지역으로 지정했지만 풍선효과 등 부작용만 낳고 결국 집값은 잡지 못했다"며 "추가 규제지역 지정이 현명한 선택 같지는 않다"고 말했다.

권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수는 "다주택자 규제를 풀지 않는 한 똘똘한 한채로 쏠리는 매수심리를 잡기는 역부족"이라며 "내년까지 서울은 신규 입주 물량이 크게 감소하고 유동성도 많이 늘어나는 상황이어서 매매는 물론 전세까지도 강세를 보일 것으로 우려된다"고 말했다.

권 교수는 "정부의 9·7대책이나 서울시의 도심 주택공급 확대 방안 모두 장기 대책이지 단기 정책은 이렇다할 획기적인 방안을 내놓지 못하고 있다"며 "추가 대책이 나와도 지역마다 오름폭이 다를 뿐이지 서울 아파트값 상승세를 잡기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

이 때문에 시장에선 정부가 결국에는 고가주택이나 다주택자의 보유세 인상 등 증세 카드를 꺼낼 것이라는 전망이 많다.

다주택자 양도소득세 중과는 내년 5월 한시 유예가 종료되면 자동으로 작동이 재개된다.

여기에 추가로 규제지역 등 집값 과열 지역의 유입을 막기 위해 취득세를 추가로 더 강화할 가능성도 언급된다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "규제지역, 토지거래허가구역 확대 다음 카드는 결국 세제가 될 것"이라며 "일각에서 거론되는 고가주택 1주택자의 양도세 장기보유특별공제를 낮추면 일부 매물이 나올 수 있지만, 결국 매물 잠김으로 이어질 수 있다"고 말했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "과거에도 규제지역을 계속 확대하고 세금을 강화했지만 결국 집값을 잡지 못하고 국민의 불편만 초래했다"며 "분양가 상한제와 재건축 초과이익환수제를 폐지하는 등 획기적인 도심 공급 확대 정책이 필요하다"고 말했다.